Tập trung xây dựng hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, đồng bộ

Thách thức đặt ra đối với công tác quản lý đất đai hiện nay là vừa phải đáp ứng các nhu cầu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển đất nước, đồng thời phải đảm bảo quản lý và bảo vệ tài nguyên đất đai một cách hiệu quả và bền vững. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai cần có các chính sách đổi mới, đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu của tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ mới.

Phân biệt quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và quyền hưởng dụng

Thực tiễn triển khai các chủ trương của Đảng, chính sách về quản lý Nhà nước đối với đất đai của nước ta trong thời gian qua cũng đã đáp ứng một cách hiệu quả và đóng góp rất lớn cho sự phát triển bền vững về mặt xã hội, môi trường và kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nên ngoài việc đảm bảo chế độ chính trị ổn định thì cần thiết phải có cơ sở pháp lý vững chắc để thu hút các nhà đầu tư, không chỉ là nhà đầu tư trong nước mà cả các nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, trên cơ sở các nguyên tắc chung gồm: khuyến khích hiệu quả và thúc đẩy phát triển kinh tế; thúc đẩy bình đẳng và công bằng xã hội; giữ gìn môi trường và mô hình sử dụng đất bền vững, thì chính sách, pháp luật về đất đai cần bổ sung để đảm bảo 6 vấn đề:

Một là, làm rõ bản chất của quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền quản lý với đất đai, các hình thức được pháp luật thừa nhận. Ví dụ, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật nhưng cần làm rõ hình thức thể hiện quyền này. Hai là, phân biệt giữa tài sản là đất đai, bất động sản và tài sản khác. Ba là, quy định cụ thể để phân biệt giữa quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền hưởng dụng; quy định chế tài bảo vệ các quyền của chủ đất, người thuê và bên thứ ba, kể cả quyền của người thế chấp. Bốn là, tuyên ngôn phạm vi cụ thể của các quyền; các điều kiện, cách thức và thẩm quyền có thể được chuyển đổi (ví dụ thuê thành giao hoặc ngược lại, giao quản lý sang giao sử dụng). Năm là, luật định tất cả các hình thức hạn chế có thể áp dụng đối với đất đai. Sáu là, quy định các nguyên tắc để xác định đối tượng có quyền đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất ban đầu (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) và cách thức chuyển các quyền này (chuyển nhượng đất đai từ người này sang người khác thông qua các hình thức bán, cho thuê, góp vốn, cho mượn, cho tặng hoặc thừa kế).

Để có cơ sở thực thi các mục tiêu mà chính sách đã đề ra, khắc phục các điểm yếu của hệ thống quản lý đất đai thì việc xây dựng, kiện toàn một Hệ thống đăng ký đất đai thống nhất là rất cần thiết và phải được triển khai đồng bộ để đảm bảo: quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền hưởng dụng; hỗ trợ thu thuế đất và tài sản; giảm thiểu rủi ro thất thoát tài chính; hỗ trợ cho việc cung cấp tín dụng; phát triển và giám sát thị trường đất đai; bảo vệ đất đai của nhà nước; giảm tranh chấp đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho tích tụ, tập trung đất đai, quy hoạch lại ruộng đất; hỗ trợ cải thiện quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường; tổng hợp dữ liệu thống kê theo yêu cầu quản lý.

Bên cạnh việc xây dựng một tổ chức thống nhất về quản lý đất đai của Nhà nước nhằm giảm thiểu sự lãng phí trong đầu tư (thực tế hiện nay nhiều ngành đầu tư xây dựng dữ liệu đất đai để phục vụ riêng mục tiêu quản lý của ngành) thì cần nghiên cứu hợp tác giữa khu vực công và khu vực tư nhân, trong đó sự tham gia của khu vực công sẽ bảo đảm hệ thống có tính liên tục và tập trung hơn vào công tác giám sát, khu vực tư nhân chịu trách nhiệm thực hiện các công việc vận hành sẽ mang lại hiệu quả và tính linh hoạt trong hệ thống. Sự phân chia công việc này cũng đảm bảo lợi ích công và tư trong lĩnh vực đất đai sẽ được giữ cân bằng. Điều này cũng đặc biệt phù hợp trong thời đại công nghệ thay đổi nhanh chóng và tạo ra sự linh hoạt cao hơn trong việc cung cấp thông tin hỗ trợ cho việc ra quyết định. Ví dụ như Văn phòng Quyền sở hữu Đất đai ở New South Wales, Australia đã tự chủ về tài chính với tư cách là doanh nghiệp thương mại nhà nước từ năm 1995. Năm 2017, Chính phủ đã tiến thêm một bước nữa là nhượng quyền (sau đấu thầu cạnh tranh) cho một tập đoàn gồm các công ty tư nhân để cung cấp đăng ký dịch vụ ở New South Wales với thời hạn 35 năm và Tập đoàn đã trả cho việc nhượng quyền này gần 2 tỷ USD.

Phải có hệ thống thông tin đất đai quốc gia thống nhất, đa mục tiêu

Thực tế cho thấy, năng lực thực thi chính sách pháp luật vẫn đang là hạn chế cơ bản; khoảng cách giữa khung chính sách và hiệu quả thực thi pháp luật vẫn còn khá lớn, đặc biệt, khung chính sách không được thực thi một cách thống nhất giữa các địa phương trong cả nước. Hạ tầng thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia – yếu tố cốt lõi để hỗ trợ vận hành công tác chuyên môn, cải cách thủ tục hành chính cũng như phục vụ cho việc phối, kết hợp với các bên có liên quan khác – vẫn chưa hoàn chỉnh, vừa thiếu vừa yếu.

Trong khi đó, kinh nghiệm của các nước trên thế giới đã cho thấy, hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai là công cụ quan trọng để thực hiện tốt nhất công tác quản trị đất đai hiện đại, giúp Chính phủ kiểm soát tốt nhất tài nguyên đất; cung cấp dịch vụ công tốt nhất cho người dân và là yếu tố quan trọng góp phần giảm đói nghèo, giúp tăng GDP theo đầu người và GDP cho cả nước. Nói cách khác, Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai chính là hạ tầng mềm và công cụ để cải thiện chất lượng cung cấp dịch vụ công về đất đai, đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia.

Trước đây, khi công nghệ thông tin chưa phát triển, việc cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác những thông tin này phục vụ quá trình ra quyết định là một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý đất đai. Bên cạnh đó việc phân tán nhiệm vụ quản lý đất đai đã làm suy yếu năng lực vận hành khai thác của hệ thống hồ sơ địa chính (hồ sơ địa chính tách rời với việc công chứng, nhiệm vụ thu thuế sử dụng đất, quản lý đất là tài sản công…), lại gây lãng phí do mỗi ngành lại đầu tư xây dựng hệ thống thông tin phục vụ nhiệm vụ riêng của ngành.

Tuy nhiên, cùng với những tác động của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, nhiệm vụ tất yếu, trọng tâm hiện nay để góp phần xây dựng thành công “Chính phủ điện tử” ở nước ta chính là việc xây dựng Hệ thống thông tin đất đai quốc gia, thống nhất, đa mục tiêu với: các quy trình nghiệp vụ được chuẩn hóa, thực hiện thao tác trực tuyến; cho phép các bên có liên quan tiếp cận dễ dàng, minh bạch, công bằng hơn các thông tin và dịch vụ đất (không chỉ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, mà cả khu vực tư nhân); hỗ trợ hiệu quả cho quá trình ra quyết định của các cơ quan nhà nước, hỗ trợ cho việc lập quy hoạch, kế hoạch, quản lý, theo dõi và giám sát việc sử dụng tài nguyên đất; tôn trọng nguyên tắc độc lập về mặt pháp lý từ hệ thống (một cấu trúc thông tin có thể được tạo ra đáp ứng các yêu cầu về cả hiệu lực và hiệu quả), hỗ trợ quá trình cải cách hành chính của Nhà nước và hỗ trợ phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản; đảm bảo thu hồi chi phí đầu tư, bảo trì nâng cấp và vận hành khai thác hệ thống (có cơ chế trích từ thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí khai thác dữ liệu và tạo ra giá trị gia tăng từ dữ liệu đất đai).

Trên cơ sở tổng hợp các kinh nghiệm thực tiễn triển khai của Việt Nam và khuyến nghị, hướng dẫn của các chuyên gia, tổ chức quốc tế, Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu thấu đáo, đánh giá toàn diện các vấn đề trên. Cùng với kết quả tổng kết, đánh giá 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại" và Luật Đất đai năm 2013, từ đó nhìn nhận rõ những bất cập trong lĩnh vực đất đai thời gian qua, xác định đúng các quan điểm, chủ trương, giải pháp tháo gỡ các nút thắt từ thực tiễn để đưa vào dự án Luật Đất đai những chính sách đổi mới, đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu của tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ mới.